Louer un logement meublé — sous le statut LMNP comme dans le cadre d’un bail d’habitation classique — suppose de respecter une liste minimale d’équipements fixée par la loi. Ce socle n’a rien d’anecdotique : c’est lui qui permet de qualifier juridiquement le bien de « meublé » et, côté fiscal, de relever du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) propre au LMNP. Un logement insuffisamment équipé s’expose à une requalification en location nue, avec les conséquences que cela emporte.
Le cadre juridique
La notion de logement meublé est définie à l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Le principe posé par le texte : le logement doit être équipé d’un mobilier en nombre et en nature suffisants pour permettre au locataire d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, en n’apportant que ses seuls effets personnels.
La liste précise de ce mobilier a été fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, applicable aux contrats conclus à compter du 1er septembre 2015.
Les 11 éléments obligatoires
Le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La formulation « au minimum » mérite l’attention : cette liste constitue un plancher, et non un plafond. Rien n’interdit — et il est souvent judicieux — d’aller au-delà.
Nos conseils pratiques
Annexez un inventaire détaillé au bail. Au-delà de l’état des lieux d’entrée, un inventaire précis du mobilier (nature, quantité, état) matérialise le respect de la liste réglementaire et protège les deux parties en cas de litige.
Conservez les justificatifs d’achat. Factures et bons de livraison prouvent la présence et la date d’acquisition des équipements. Ils sont utiles en cas de contrôle comme pour la gestion ultérieure du bien.
Dimensionnez l’équipement au logement. « Table et sièges » ou « literie » s’apprécient au regard de la capacité d’accueil : un T3 loué à une famille n’a pas les mêmes besoins qu’un studio étudiant.
Vérifiez le bon fonctionnement à chaque relocation. Un four hors service ou une plaque défaillante peut suffire à caractériser un manquement à l’obligation d’équipement.
Distinguez le minimum légal du niveau réellement attractif. En location meublée, en particulier de courte durée ou saisonnière, l’équipement au-delà du socle (lave-linge, télévision, connexion internet, petit électroménager) constitue un véritable levier de commercialisation et de tarif.
Anticipez le renouvellement. Prévoyez le remplacement des éléments d’usure (literie, électroménager) : leur maintien en bon état conditionne la qualification de meublé dans la durée.
Pourquoi le respect de la liste est déterminant
Au-delà du droit locatif, l’enjeu est fiscal. C’est le caractère effectivement meublé du logement qui ouvre droit au régime des BIC, fondement du statut LMNP. Un bien loué comme meublé mais insuffisamment équipé peut être requalifié en location nue et basculer dans la catégorie des revenus fonciers — avec la perte des avantages propres à la location meublée. La rigueur sur l’équipement n’est donc pas une simple formalité : elle sécurise le régime fiscal retenu.
Le cabinet accompagne les investisseurs dans la structuration, la mise en place et le suivi de leurs opérations en location meublée. Pour toute question sur votre projet LMNP, n’hésitez pas à nous contacter.